Wat nu!? Dalen de huizenprijzen?

Dalen de huizenprijzen?

Dat hadden wij begin dit jaar niet voorzien. Nu we richting het einde van het jaar gaan kunnen we wel zeggen dat het een bewogen jaar is geweest. Er gebeurde veel op de woningmarkt. Er ontstond onzekerheid door de oorlog in Oekraïne. Hierdoor kregen we te maken met hoge inflatie, stijgende rente en bouwkosten die de pan uit stegen. Het gevolg hiervan: dalende huizenprijzen.

Wij hebben in Nederland een relatief hoge woningenschuld. Zonder al te veel eigen geld kan men een woning aankopen. Ideaal, zou je zeggen. Er is een keerzijde, mede doordat wij 100% kunnen financieren stegen de prijzen in rap tempo. Het kon niet op. Door de lage hypotheekrente merkte je van extra overbieden financieel vrij weinig. Tijden veranderen. Een tijd die wij als makelaars lang niet hebben gekend; er staan weer huizen onder water. Niet erg, zolang je maar blijft wonen en keurig aflost elke maand. Helaas is dat niet altijd mogelijk door bijvoorbeeld scheiding of overlijden.

Door de hoge inflatie heeft de ECB (Europees Centrale Bank) de rente in juli 2022 verhoogd met 0,5% en in september en oktober met 0,75%. Dit heeft grote invloed op de leencapaciteit voor het verkrijgen van een hypotheek. De maandlasten stijgen hiermee enorm, naast de al stijgende overige maandlasten.

De overheid heeft grip, maar wordt dit op de juiste manier ingezet?

Dit is natuurlijk een gevaarlijk gespreksonderwerp. Laten we het over de feiten hebben. De overheid heeft diverse maatregelen ingevoerd om beleggers te weren en om starters een kans te bieden om zo de doorstroming te bevorderen. Door de vermogensrendementsheffing en het zeer lage rendement op spaargeld en staatsobligaties kochten veel beleggers vastgoed aan. De vraag is of de beleggers het probleem zijn of waren. Beleggers zorgen immers ook voor woonruimte voor bijvoorbeeld mensen die niet willen of kunnen kopen of tijdelijk woonruimte nodig hebben.

Zo is er een vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters. Zij betalen nu geen 2% overdrachtsbelasting als ze aan de voorwaarden voldoen. De overdrachtsbelasting voor beleggers ging daarnaast naar 8% en gaat vanaf 1 januari 2023 naar 10,4%.

Daarbij heeft het kabinet in oktober de eerste voorstellen om de betaalbaarheid van middensegment huurwoningen te verbeteren naar de Tweede Kamer gestuurd. Het woningswaarderingsstelsel (WWS) wordt uitgebreid. De huurprijsbescherming komt te liggen bij een grens van 187 punten. Dit houdt in dat de huurprijs van de meeste huurwoningen onder de € 1.000,- per maand komt te liggen.

Het gevolg hiervan is dat wij nu al zien dat beleggers overgaan tot uitponden en huurwoningen schaarser worden. Het plan is om nieuwe middenhuurwoningen te bouwen. Hierdoor wil het kabinet het investeren in middenhuurwoningen aantrekkelijk maken. De gevolgen zijn naar mijn idee niet te overzien. Een tekort aan huurwoningen en pensioenfondsen met lagere huurstromen.

Dan hebben we het nog niet over de stikstofmaatregelen gehad. Het vorige kabinet heeft maatregelen getroffen voor de vermindering van stikstofneerslag. Er is een natuurvergunning nodig als het bouwen te veel stikstofneerslag veroorzaakt. Er was een vrijstelling voor de bouw, aanleg en sloop van onder meer woningen, energieprojecten en wegen: hier was geen natuurvergunning voor nodig. Maar voor stikstofuitstoot dichtbij natuurgebieden, met een mogelijk negatief effect op deze natuur, is dat vanaf nu wel verplicht. Dit zorgt voor enorme vertragingen. Wat grote gevolgen heeft voor de woningmarkt.

Gaat de markt op slot?

Het persbericht begin oktober bracht veel onzekerheid met zich mee. Op de voorpagina van het AD stond: ‘Huizenprijzen daalden nooit eerder zo hard: makelaars spreken van keerpunt op de woningmarkt’. Wij merken het inderdaad al in de markt: meer aanbod, minder bezichtigingsaanvragen, prijsverlagingen, kritische vragen onder andere over duurzaamheid, onzekerheid en onderhandelingen. En dat is nog niet veranderd. Het verkopen is niet meer zo makkelijk als dat het was. Woningen worden nog steeds goed verkocht en de markt zit zeker niet op slot. Er is dan ook nog steeds een woningtekort en het aantal inwoners in Nederland stijgt. Echter, als het de eerste weken niet lukt om te verkopen dan blijven de woningen langer te koop staan. Mensen zijn kritischer wat betreft duurzaamheid, maar ook de verdere staat van de woning. Aan een betaalbare aannemer is namelijk niet te komen. Door de stijgende bouwkosten en de stikstofmaatregelen ligt nieuwbouw onder vuur. Ontwikkelaars durven het niet meer aan en bouwprojecten liggen stil. Niet zo handig met een tekort aan woningen.

En dan de grote vraag die ik als makelaar dagelijks krijg: gaat de markt op slot? Deze vraag krijg ik dagelijks. Als ik in een glazenbol zou kunnen kijken, had ik het antwoord geweten. Was het maar zo’n feest. Is het verstandig om te kopen? In veel gevallen wel. Ondanks dat er veel onzeker is, blijft het investeren in vastgoed op de langere termijn een prima investering. Wanneer je ergens langer blijft wonen, is het zeker slim om te kopen. Je lost jaarlijks veel af op de lening en wanneer je voor een volledige annuïteiten hypotheek gaat, is je woning met 30 jaar afgelost. Dat is fijn naar de toekomst kijken! Zeker als het een fijne plek is, een thuis.

Wil je advies over het aan- of verkopen van je woning? of wil je meer weten over de huizenprijzen? Ik kom graag in contact!

Geschreven door Lylian Kamphuis.